È diffusa la convinzione che la durata dei contratti di locazione rappresenti un vincolo rigido per entrambe le parti.
In realtà, mentre il locatore è obbligato a rispettare la durata minima stabilita dalla legge, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto, a determinate condizioni, rispettando i termini di preavviso previsti.
Andiamo a chiarire sinteticamente la differenza tra le obbligazioni del locatore e quelle del conduttore nei contratti di locazione ad uso abitativo e commerciale in ordine al rispetto della durata convenuta.
Durata dei Contratti di Locazione ad Uso Abitativo
I contratti di locazione ad uso abitativo si distinguono principalmente in:
- Contratti a canone libero (4+4): durata minima di quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro, salvo disdetta del locatore con preavviso di almeno sei mesi e per motivi tassativamente previsti dalla legge (art. 3, L. N. 431/1998).
- Contratti a canone concordato (3+2): durata minima di tre anni con rinnovo automatico per altri due, salvo diverse disposizioni contrattuali.
Mentre il locatore è obbligato a rispettare la durata minima del contratto, il conduttore può recedere anticipatamente qualora ciò sia previsto contrattualmente e con il relativo periodo di preavviso di 6 mesi o di minore durata qualora espressamente pattuito; inoltre, in presenza di gravi motivi, a prescindere da qualsiasi pattuizione contrattuale (che potrebbe anche mancare), il conduttore ha la possibilità di recedere anticipatamente con un preavviso di 6 mesi previsto dalla legge e in tal caso senza possibilità di deroga dal momento che nulla è stato pattuito in merito ( ameno che pur in assenza di pattuizione il locatore non conceda al conduttore un minor termine).
Durata dei Contratti di Locazione Commerciale
Per le locazioni commerciali, le durate minime previste dalla legge sono:
- Contratti standard (6+6): durata minima di sei anni, con rinnovo automatico per altri sei.
- Contratti per attività alberghiere (9+9): durata minima di nove anni, con rinnovo automatico per altri nove.
Anche in questo caso, il locatore è vincolato alla durata minima, salvo specifiche condizioni di disdetta previste dalla legge (art. 28, L. N. 392/1978). Il conduttore, invece, può recedere anticipatamente per gravi motivi, dandone comunicazione con preavviso di almeno sei mesi o nei termini stabiliti dal contratto.
Il Recesso del Conduttore: Un Diritto Subordinato a Condizioni
Il conduttore anche in assenza di pattuizioni contrattuali ha il diritto di recedere anticipatamente dal contratto in presenza di gravi motivi, che devono essere:
- Sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto;
- Indipendenti dalla volontà del conduttore;
- Di natura tale da rendere oggettivamente impossibile la prosecuzione del contratto.
Esempi di gravi motivi includono:
- Trasferimenti lavorativi in località distanti;
- Gravi problemi di salute;
- Inagibilità dell'immobile per cause non imputabili al conduttore.
In presenza di tali motivi, il conduttore deve fornire un preavviso di almeno sei mesi, salvo diverso accordo contrattuale.
Il Vincolo per il Locatore: Quando Può Chiedere la Riconsegna dell’Immobile
Mentre il conduttore può recedere anticipatamente in presenza di gravi motivi, il locatore può ottenere la riconsegna dell’immobile solo in determinati casi, quali:
- Scadenza del contratto e mancato rinnovo alla prima scadenza per esigenze specifiche;
- Morosità del conduttore;
- Gravi inadempimenti contrattuali.
Conclusioni
La durata minima dei contratti di locazione rappresenta un vincolo per il locatore, mentre il conduttore può recedere anticipatamente sia per espressa pattuizione e sia in presenza di gravi motivi nel rispetto dei termini di preavviso previsti anche in assenza di specifica pattuizione in merito.
È fondamentale che entrambe le parti comprendano chiaramente i propri diritti e obblighi per evitare fraintendimenti e potenziali controversie.
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